土地価格はいろいろ

日本の地価は「一物六価」とも言われています。つまり地価のモノサシが６種類あるということです。

①実勢価格は、「宅地建物取引主任者」の業務分野に属するプライス。これはナマの地価です。

②公示価格・基準地価格は、「不動産鑑定士（補）」の業務分野に属するプライス。いわゆる、鑑定地価のことです

③国土法価格は、実勢地価の「コントロール」を目的とした行政がタッチしたプライス。つまり、規制地価のことです

④相続税路線価・固定資産税価格は、徴税を目的とした「税務行政」によるプライス。つまり、課税地価のことです

●実勢価格

　一般に、土地を売ったり買ったり仲介したりするときのモノサシとなる実勢地価を、実勢価格または実勢相場と言っています。実勢とは、売り手と買い手の力関係をストレートに反映した現在地価のことです。
　売る立場、買う立場、仲介する立場に立った値踏み価格のことです。
　実勢相場を値踏みする場合は、付近での直近の売買実例価格や売り物件の売値、仲介業者の意見価格、そして公示価格などを参考にして査定します。

●公示価格

　公的地価の代表格は公示価格です。公示価格は、毎年新聞やテレビなどで大々的に報道されます。地価公示法は昭和４４年に制定され、翌４５年から「地価公示」がスタートしました。
　公示価格は、国土交通省の所管に基づく地価で、同省から地価公示評価員として委嘱された不動産鑑定士(補）が「鑑定評価」した地価のことです。
　公示価格は「１月１日」現在の地価が３月２０日頃に発表されます。

●基準地価格

　基準地価格は、国土交通省の所管で「都道府県知事」から毎年９月２０頃に発表されます。基準地価格の価格時点は７月１日現在です。公示価格が１月１日だから半年後の価格が分かることになります。
　公示価格と基準地価格は、全く同じモノサシで捉えた「鑑定評価格」です。公示価格は春の価格、基準地価格は秋の価格です。公的正常地価が年２回、発表されると考えればよいと思います。

●路線価

　路線価とは、その年の１月から１２月までの相続税・贈与税を計算するための「基礎価格」です。路線価の価格時点は、平成４年から公示価格と同じ１月１日に改められました。公示価格の８割として算定されることになっています。
　路線価は夏頃に発表され、全国国税局、税務署にて「路線価図」が閲覧できます。

●固定資産税評価格

　固定資産税評価格は、固定資産税、都市計画税、登録免許税、取得税などを徴収するための「基礎価格」です。
　この価格は３年毎に評価替えが行われます。
　固定資産税評価格は、課税の負担を軽減するために「負担調整率」を乗じて固定資産税を算出しています。この評価格は固定資産税評価格と課税評準額に分類されています。
　固定資産税評価格は、平成６年から公示価格の７割で算出するようになりました。

●鑑定評価額

　個別の不動産鑑定士による「鑑定評価額」で、特定の依頼に応じて算出するため、その時々で幅が大きくなりやすい傾向にあります。

地価の比較
実勢価格
公示価格	１．０
基準地価格	１．０
路線価	０．８
固定資産税評価額	０．７
鑑定評価額
公示価格、基準地価格を「１」として比較した場合のイメージ