売却時

マイホームの税金（売却時）

1.不動産を売却すると税金がかかる

　自分が住んでいる建物や土地を売却して利益が生じた場合、その売却益に対して譲渡所得税と住民税が課税されます。

＜譲渡所得金額の計算は次の式で求めます。＞
譲渡所得（売却益）＝売却金額ー取得費ー譲渡費用ー特別控除

2.所有期間に応じて税率が変わる

　譲渡所得税に対する課税は、譲渡する不動産の税法上の所有期間によって税率が異なります。まず最初にどちらに当てはまるかを判定します。

・5年を超えて所有→長期譲渡所得
・5年以下の所有→短期譲渡所得
※所有期間・・・譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるかどうかで判断する。

3.居住用財産の譲渡所得には課税の特例がある

特例が使える要件一覧

	（1）3,000万円特別控除	（2）長期譲渡の低率分離課税の特例	（3）居住用買換え特例	（4）特定居住用買換え特例
建物の用途	自己居住用	自己居住用	自己居住用	自己居住用
所有期間	問わない	土地建物ともに10年超	土地建物ともに10年超	土地建物ともに10年超
居住期間	問わない	問わない	30年以上	10年以上
取得形態	問わない	問わない	父母、祖父母から相続または遺贈により取得	問わない
譲受人	譲受人は親族等以外であること	譲受人は親族等以外であること	譲受人は親族等以外であること	譲受人は親族等以外であること
その他	・前年または前々年にこの控除または買換え特例を受けていないこと・同時に買換え特例を適用しないこと	・前年または前々年にこの控除または買換え特例を受けていないこと・同時に買換え特例を適用しないこと	・買換え資産（居住用）を取得すること・同時に3,000円控除または低率分離課税を適用しないこと	・買換え資産（居住用）を取得すること・購入する建物の床面積50㎡以上280㎡以下、土地の面積500㎡以下、中古マンション等は築25年以内

※特例の適用を受けるためには、売却した翌年の3月15日までに確定申告をする。
※「3,000万円の特別控除」と「長期譲渡の低率分離課税の特例」は同時に適用できる。
※「居住用財産の買換え特例」については、前の2つの特例と併用できない。
※上記（1）～（4）の特例は住宅借入金等特別控除との併用はできない。

(1）居住用財産に係る譲渡所得の3,000万円の特別控除
　居住用の家屋やその敷地を売った場合の譲渡所得（利益）から最高3,000万円までの特別控除が受けられます。そのため、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金がかかりません。なお、譲渡所得が3,000万円を超える場合には、所有期間に応じて超える額に長期譲渡または短期譲渡の税率をかけて税額を計算します。
夫婦共有などの住宅の場合は、所有者それぞれについて各3,000万円までの控除が受けられます。
　また、3,000万円の特別控除は、居住用財産の譲渡であれば適用されますので、売った後新しい住宅に買い換えない場合も適用されます。

2）長期譲渡の低率分離課税の特例
　居住用不動産を売却した年の1月1日現在において、所有期間が10年を超えている場合「軽減税率」を適用して、2段階で税額計算をするという特例です。あくまでも土地・建物ともに10年超の所有が条件です。
　「低率分離課税の特例」と「3,000万円控除の特例」は、重複して適用を受けることができます。

税率	譲渡所得の6,000万円以下の部分　　所得税10％＋住民税4％譲渡所得の6,000万円超える部分　　所得税15％＋住民税5％
※通常の税率は・・・所得税20％＋住民税6％

３)買換え特例

・特定の居住用財産の買換え特例

要件	譲渡資産	1.譲渡した年の1月1日において所得期間が10年超の自己居住用の不動産の譲渡であること 2.居住期間が10年以上であること 3.１や２の住宅およびその敷地。４、災害によって１の住宅が滅失した場合において、その住宅を引き続き所有し　たとしたならば、そ　の年の１月１日における所有期間が１０年を超えるその住宅　の敷地（その災害があった日以後３　　年を経過する日の属する年の１２月３１日　　までに譲渡されるものに限ります）。
要件	買換資産	１、譲渡資産を譲渡した年の前年の１月１日から譲渡した年の１２月３１日までの　間に居住用の住　　宅やその敷地を取得すること。２、譲渡資産を譲渡した年の翌年１２月３１日までの間に、取得した住宅を居住　　の用に供すること　または供する見込みであること。３、取得する住宅は、床面積が５０㎡以上（平成(平成１９年３月３１日以前の譲　　渡の場合は５０㎡　以上２８０㎡以下)であること。４、買換資産が中古の耐火建築物である場合には以下の要件を満たすこと。　A．譲渡資産を平成１７年１月１日以後に譲渡し、かつ買換資産を平成１７年４　　　月１日以後に取　得した場合・・・取得した中古耐火建築物が新築後２５年以内　　であるか、又は新耐震基準に適合　することが証明されたものであること。　B．取得する敷地は、その面積が５００㎡以下であること。

　注、譲渡した資産の譲渡価額が買い換えた資産の取得価額を上回る（譲渡資産の売却代金＞買換資産の購入代　　　　金）場合には、売却代金のうち、購入代金に当てた部分については譲渡がなかったものとして、税金はかかりま　　　せんが、購入代金を上回るl部分についてだけは、譲渡があったものとして課税されます。

　A、譲渡資産の売却代金ー買換資産の購入代金＝収入金額
　B、（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×Aの収入金額/譲渡資産の売却代金＝取得費及び譲渡費用
C、A-B＝課税長期譲渡所得金額

4.買換えの場合の譲渡損失の繰越控除

自宅を売却して新しく住宅を購入した場合に、譲渡損失が出た場合適用になる制度です。この譲渡損失の繰越控除制度では、売却した年だけでなく翌年以降も3年間にわたって譲渡損失を他の所得から控除できることになっています。
また、この制度は「住宅借入金等特別控除」との併用が認められています。

要件	譲渡資産	1.所得が3,000万円以下であること。 2.売却する年の1月1日において、所有期間が5年を越えていること。 3.売却する住宅のうち、敷地面積500㎡以下の部分の損失のみ。 4.現に自分が住んでいる住宅。 5.以前に自分が住んでいた住宅で、自分が住まなくなった日から３年後の１２月３１日までの　　間に譲渡されるもの。 6、災害によって滅失した（４）の住宅の敷地で、その住宅が滅失しなかったならば、その年の１月１日　における所有期間が５年を超えている住宅の敷地。ただし、その災害があった日以後３年を経過する　日の属する年の１２月３１日までに譲渡されるものに限ります。
要件	買換資産	１、譲渡資産の譲渡した年の前年の１月１日から翌年１２月３１日までの間に取得される自己の居住用　に供する家屋又はその敷地。２、その家屋の居住部分の床面積が５０㎡以上であること。３、その取得の日から取得した年の翌年の１２月３１日までの間に自己の居住の用に供すること、　　　　又は供する見込みであること。４、繰越控除を受けようとする年の１２月３１日において、買換資産に係る住宅借入金等（返済期間１０　年以上のローン契約等によるもの）の金額を有していること